Vijf griezelgrafieken voor huiseigenaren

Is de crisis op de huizenmarkt definitief afgewend? Nee, er valt nog veel te griezelen voor huiseigenaren. Z24's Mathijs Bouman maakte een horrorshow in vijf grafieken.

ING Groep 2.51 % === AEX-index 0.77 %
De makelaars van de NVM weten het leuk te brengen: "Woningmarkt krabbelt langzaam op in vierde kwartaal". Ten opzichte van het voorgaande kwartaal zijn er 4,8 procent meer woningen verkocht en steeg de huizenprijs met 0,4 procent. Bravo, hoera, trek maar open die champagne!

Of laat de fles eigenlijk toch maar nog in de koelkast staan. Want het is nog te vroeg om opgelucht adem te halen. Zoals NVM-voorzitter Ger Hukker vandaag in de ochtendkranten toegeeft, liggen er op de weg naar een gezonde huizenmarkt nog veel obstakels.

1. Huisverkopen blijven dramatisch laag
Dat de prijzen minder hard dalen wil nog niet zeggen dat de huizenmarkt weer gezond aan het worden is. Ondanks de lagere prijzen en de lage rente is het aantal transacties nog altijd bijzonder laag.

Volgens cijfers van het CBS werden er in de eerste drie kwartalen van 2009 90 duizend huizen verkocht. Twee jaar eerder wat dat in dezelfde periode nog 150 duizend. Een dramatische terugval, waar de 4,8 procent stijging van de verkopen in het vierde kwartaal, die NVM meldt nog geen krasje in maakt.

2. Hypotheekschuld op record
Huizen zijn in Nederland bijzonder scherp gefinancierd. Ondanks de kredietcrisis en de licht dalende huizenprijzen, liep het totaal aan uitstaande hypotheekschuld in 2009 op tot een nieuw record van ruim 610 miljard euro.

De hoge schuld maakt de Nederlandse huizenmarkt op termijn minder robuust. Bij oplopende werkloosheid en een langdurige recessie komen huiseigenaren in problemen. Gedwongen verkopen leiden tot een lagere huizenprijs.

Bovendien staat bij veel hypotheken de rente korter vast dan de looptijd van de hypotheek. Een forse rentestijging kan dan voor veel narigheid zorgen.

3. Renteaftrek onder vuur
Wouter Bos moet hard bezuinigen, en er zijn geen taboes. Gaat de Minister van Financiën de hypotheekrenteaftrek versoberen? Het zou van lef getuigen. Hij kan er tot 9,2 miljard euro mee besparen. Dat is het bedrag dat de Nederlandse huiseigenaren naar verwachting in 2010 minder aan belasting zullen afdragen vanwege de hypotheekrenteaftrek.

Vijftien jaar geleden stond de teller nog op ‘slechts’ 3,4 miljard. Door de hogere hypotheken en slimme constructies is dat bedrag fors opgelopen. En hoe meer miljarden Bos misloopt, doe aantrekkelijker het wordt om de aftrek aan te pakken.

4. Verdere daling huizenprijzen mogelijk
In de meeste gevallen gaat een kredietcrisis gepaard met een forse correctie op de huizenmarkt. De verschillen tussen de kredietcrises van de afgelopen eeuw zijn groot. Soms blijft de daling van de huizenprijs beperkt tot een procent of tien (zoals in de VS tijdens de Grote Depressie). Soms gaat het om een daling van meer dan vijftig procent (tijdens de Aziëcrisis in de Filipijnen en Hong Kong).

Gemiddeld gaat er als gevolg van een kredietcrisis er 36 procent van de waarde van de huizen af. Dat proces duurt gemiddeld zes jaar.

Dan heeft de Nederlandse huizenmarkt nog een lange weg omlaag te gaan. Ten opzichte van het hoogtepunt in augustus 2008, is de gemiddelde huizenprijs nog maar 6,1 procent gedaald. Om op een gemiddelde crisis uit te komen moet er dus nog zo’n 30 procent af.

Natuurlijk, het is ook mogelijk dat de ergste kredietcrisis en de ergste recessie van de naoorlogse periode, in Nederland wordt gevolgd door een uitzonderlijk milde huizencrisis. Laten we het hopen.

5. Bevolkingskrimp leidt tot leegstand
Aan de randen van Nederland zal de bevolking de komende vijftien jaar gaan krimpen, voorspellen demografen. Grote delen van Zeeland, Limburg, Groningen en Drenthe zullen het met fors minder inwoners moeten stellen. In sommige gebieden gaat het om een achteruitgang van meer dan 15 procent. Ook in delen van midden- en oost-Nederland zullen naar verwachting in 2025 minder mensen wonen.

De gevolgen voor de huizenmarkt kunnen ingrijpend zijn. Zonder actief overheidsingrijpen dreigt leegstand en verpaupering in de minder gewilde buurten. Er komt een overaanbod van woningen, die zich zal vertalen in relatieve prijsdalingen van een deel van het huizenbestand. [z24.nl]