Nederlandse huizenmarkt werkt waardeloos

Nergens is de subsidie op hypotheken zo hoog als in Nederland. Bijna nergens werkt de huizenmarkt zo beroerd. Dat is slecht voor onze economie, schrijft de Oeso. En het zorgt ook voor lekke daken.

Het rapport gaat niet speciaal over Nederland. Maar de naam van ons land duikt toch veelvuldig op in het nieuwe onderzoek van de Oeso naar de wisselwerking tussen de huizenmarkt en de economie.

De Nederlandse markten voor koop- en huurhuizen blijken zacht gezegd nogal extreem.

Stijging huizenprijs

Zo stegen de prijzen van koopwoningen hier de afgelopen dertig jaar sneller dan bijvoorbeeld in de Verenigde Staten of Frankrijk. Nederland zit volgens de Oeso in de kopgroep, samen met landen als Ierland, Spanje en Groot-Brittannië.

Een van de redenen van de doorgeschoten prijzen is de weinig soepele huizenmarkt. Zo heeft de stijging van de huizenprijs nauwelijks invloed op het aanbod van nieuwe huizen. Alleen in Tsjechië werkt de huizenmarkt nog slechter dan in Nederland.

Als in Nederland de huizenprijs met 10 procent stijgt, leidt dat (met vertraging) slechts tot 2 procent meer nieuwbouw, berekende de Oeso. In bijvoorbeeld Zweden zou het aanbod van nieuwe woningen dan met 13 procent stijgen. In de VS is dat zelfs 20 procent.

In die laatste landen haalt nieuw aanbod de druk van de ketel. In Nederland blijft er lang schaarste en blijven huizenprijzen daardoor langer doorstijgen.

Schaarse bouwgrond

De gebrekkige werking van de huizenmarkt komt onder meer doordat Nederland druk bevolkt is. Hoge bevolkingsdruk maakt bouwgrond schaars. Er is volgens de Oeso een duidelijk verband tussen de mate waarin nieuwbouw op prijzen reageert, en de hoeveelheid inwoners met vierkante kilometer.

Maar het overheidsbeleid speelt ook een rol. Strenge planologische regels en lange procedures belemmeren de reactiesnelheid van projectontwikkelaars en andere bouwers.

Mobiliteit werknemers

Dat de Nederlandse huizenmarkt zo slecht werkt, heeft gevolgen voor de hele economie. Het remt de mobiliteit van werknemers. In regio’s met veel vraag naar arbeid stijgen de huizenprijzen, zonder dat er nieuw aanbod van huizen op de markt komt.

Daardoor kunnen regionale arbeidstekorten en -overschotten blijven bestaan, en komt minder vaak de juiste man of vrouw bij het juiste bedrijf terecht. De Oeso schrijft: "Als de gevoeligheid van het aanbod van huizen van het lage niveau van Nederland zou stijgen naar het gemiddelde van de Oeso-landen, dan zou de mobiliteit met 50 procent kunnen stijgen."

Ook de verlaging van de overdrachtsbelasting en andere aankoop- en verkoopkosten kunnen de mobiliteit van de Nederlander stimuleren. Maar uit de cijfers van de Oeso blijkt dat met pakweg 8 procent van de koopsom die transactiekosten in Nederland vrij gemiddeld zijn. In België is dat percentage ruim 14 procent.

Explosieve mix

Een andere reden voor hoge en volatiele prijzen is - jawel - de hypotheekrenteaftrek. Vooral in combinatie met een slecht werkende huizenmarkt en deregulering van hypotheekmarkt, vormt die aftrek een explosieve mix.

Het is precies de receptuur die Nederland de afgelopen decennia volgde. Banken deden vanaf begin jaren negentig steeds minder moeilijk bij het afsluiten van hypotheken. Het tweede inkomen ging meetellen, tophypotheken waren geen probleem meer, flexwerkers kwamen pots voor een lening in aanmerking en aflossen werd een keuze.

Tegelijkertijd belemmerde de overheid snelle nieuwbouw, terwijl de aftrek van hypotheekrente nauwelijks werd verminderd. Volgens het Oeso-onderzoek was de grote stijging van de huizenprijs een logisch gevolg van deze factoren.

Hypotheekrenteaftrek

Ondanks de kleine aanpassingen aan de renteaftrek, (het maximeren van de aftrek op dertig jaar, de bijleenregeling), is nergens de subsidie voor huiseigenaren met een hypotheek zo hoog als in ons land.

Volgens berekeningen van de Oeso bedraagt het gat tussen de betaalde hypotheekrente en de werkelijke rentelast na belastingen, in Nederland ruim 1,6 procentpunt. In geen enkel Oeso-land is dat verschil groter.

Lekke daken

Niet alleen op de markt voor koophuizen heeft de Oeso kritiek. Ook de huurmarkt krijgt onder uit de zak. Nederland heeft na Zweden de strengst gereguleerde huren van de Oeso-landen. Ook hier ontbreekt marktwerking. Dat maakt verhuizen moeilijker en remt de mobiliteit. Want in een nieuwe stad komt de huurder niet zomaar in aanmerking voor een sociale woning en het prijsverschil met de private huurmarkt is groot.

Bovendien zorgen de kunstmatig lage huren voor een kunstmatig laag aanbod van (sociale) huurwoningen - in kwantiteit maar ook in kwaliteit. Nergens in het Oeso-gebied zijn er zoveel huurhuizen met een lek dak, zo becijfert het rapport droog.

Meer dan acht procent van de Nederlandse huurders moet als het regent in de weer met emmers en dweilen. Er is volgens de onderzoekers een direct verband met het restrictieve huurbeleid. In bijvoorbeeld Finland zijn de huren veel vrijer, en zitten bijna alle huurders droog. [Z24]