FOKSUK
WEER
CHESS
PUZZLE
GAMES

donderdag 14 april 2011

Aflossingsvrije hypotheek aflossen: kan dat?

De aflossingsvrije hypotheek ligt onder vuur. Waar moet je op letten, als je aan vervroegd aflossen denkt? Met renteschema.

Veel Nederlanders hebben 'm, maar een brandschone reputatie heeft hij niet meer: de aflossingsvrije hypotheek.

Banken willen vanaf augustus bij het verstrekken van hypotheekleningen het aandeel van de aflossingsvrije hypotheekvorm beperken. Scheidend AFM-topman Hans Hoogervorst wees begin deze maand nog eens op de risico's van de aflossingsvrije hypotheek.

De naam zegt het al: als je niets doet, blijft de schuld van een aflossingsvrije hypotheek na dertig jaar staan. Bovendien is de rente na die periode fiscaal niet meer aftrekbaar. Wie dan nog met een onafgeloste lening zit, betaalt vervolgens de volle hypotheekrente.

Boetevrij
Vervroegd aflossen van de aflossingsvrije hypotheek is mogelijk, maar er zitten wel de nodige haken en ogen aan. De eerste barrière is het risico dat je een boete moet betalen aan de bank.

De meeste banken geven in de hypotheekvoorwaarden aan dat je jaarlijks 10 procent van de oorspronkelijke hypotheeksom boetevrij mag aflossen. Sommige hypotheken, zoals de Vijfsterren Hypotheek van Delta Lloyd, bieden de mogelijkheid om boetevrij af te lossen tot 20 procent van de hypotheeksom per jaar.

Vervolgens gaat het om de afweging tussen het rendement op spaargeld, de hypotheekrente en respectievelijk de belasting- en rente-aftrek in box 1 en box 3.

Rente en fiscus
Dit schema , met toptarieven voor spaardeposiito's, geeft een idee van de factoren die mee spelen. Stel je hebt een hypotheek van twee ton, waarvan één ton aflossingsvrij. Over tien jaar loopt loopt de hypotheek af. Is het dan handig om alvast te gaan aflossen?

Heb je bijvoorbeeld 120 duizend euro spaargeld, dan is de simpele vraag: is het al dan niet aantrekkelijk om spaargeld vast te zetten op een deposito, of levert aflossen meer op.

Over de eerste 20.785 euro euro spaargeld betaal je geen vermogensbelasting. Maar daarboven geldt dat je de heffing van 1,2 procent in box 3 in mindering moet brengen op de spaarrente.

Vervolgens dient de hypotheekrente gecorrigeerd te worden voor fiscale aftrek in box 1. Is de hypotheekrente bijvoorbeeld vijf procent dan betaal je effectief 2,4 procent als je de rente tegen 52 procent mag aftrekken, en 2,9 procent als je tegen 42 procent mag aftrekken.

Omslagpunt
Betaal je bijvoorbeeld 4,5 procent hypotheekrente en mag je jaarlijks bij de inkomstenbelasting tegen 52 procent verrekenen, dan blijkt uit het voorbeeldschema dat je spaargeld voor minimaal drie jaar moeten vast zetten, om de nettokosten van de hypotheekrente goed te maken.

Is je hypotheekrente daarentegen vijf procent en kun je deze kosten tegen 42 procent aftrekken, dan heb je een hogere spaarrente nodig om de hypotheekkosten goed te maken. In het voorbeeldschema moet je het spaargeld zeker tien jaar vast zetten om met de spaarrente de hypotheekkosten goed te maken.

Gespreid sparen
Wie aan vervroegd aflossen denkt, kan ook een schema maken om bijvoorbeeld in tien jaar tijd elk jaar 10 duizend euro boetevrij af te lossen. Spaargeld kan dan worden verdeeld over deposito's met verschillende verschillende looptijden. Zo blijf je flexibel bij de beslissing om in een gegeven jaar al dan niet af te lossen.

Het voorbeeldschema laat zien dat hoe hoger de hypotheekrente en hoe lager het aftrekpercentage, des sterker de prikkel om vervroegd af te lossen. Bij de huidige spaarrentes levert vooral geld dat korter dan drie jaar vast staat, relatief weinig op, afgezet tegen de kosten voor hypotheekrentes van 4,5 en vijf procent.

Geld in steen
Aan vervroegd aflossen zitten ook negatieve kanten. Geld dat je in vervroegde aflossing van een aflossingvrije hypotheek steekt, zit min of meer vast in de woning en kan dus niet voor andere doeleinden gebruikt worden.

Bovendien beperkt het toekomstige aftrekmogelijkheden, omdat je bij verhuizing naar een duurdere woning volgens de bijleenregeling de overwaarde moet meenemen en herinvesteren. Daarbij gaat het om de opbrengst van je huis minus de resterende hypotheekschuld. Bij verlaging van de hypotheekschuld neemt de overwaarde in principe toe.

Onzekere factor is bovendien de ontwikkeling van de spaarrente. De Europese Centrale Bank verhoogde afgelopen week zijn kortlopende rentetarieven met 0,25 procentpunt. Dat werkt uiteindelijk ook door op bancaire spaarrentes.

De vraag is uiteraard of hiermee een trend van stijgende spaarrentes wordt ingezet. Mocht dat zo zijn, dan wordt spaargeld aanhouden relatief aantrekkelijker vergeleken met vervroegd aflossen van je hypotheekschuld.

In ieder geval kan het voor woningeigenaren geen kwaad om zelf de rentesommetjes weer eens te maken. [Z24]

0 reacties :

Een reactie posten