FOKSUK
WEER
CHESS
PUZZLE
GAMES

maandag 11 april 2011

Hoe financier je als startende zzp'-er een huis?

Wie als startende ondernemer een woning wil kopen, zal bij veel banken voor een gesloten deur staan. Toch zijn er nog wel mogelijkheden om toch je droomhuis te bemachtigen, maar makkelijk is dat niet.

Sinds de kredietcrisis zijn banken veel voorzichtiger geworden in het verstrekken van hypotheken. Dit is ook duidelijk voelbaar voor startende ondernemers. Normaal gesproken wil een hypotheekverstrekker van ondernemers drie jaarrekeningen zien, om enige zekerheid te krijgen over hun financiële draagkracht. In het verleden namen sommige partijen het met die regel wat minder nauw. Maar zij zijn daarin voorzichtiger geworden, stelt Karin Boog, financieel specialist bij de Vereniging Eigen Huis: "Als startende ondernemer een hypotheek krijgen is een ramp. Met alleen een ondernemingsplan alleen kom je er niet."

"Het is in de praktijk steeds lastiger geworden om een hypotheek te krijgen; vooral voor zzp'-ers", beaamt Leslie Hogeveen, manager marketing van Adviesketen De Hypotheker. "Drie volledige jaarrekeningen is het minimum. Banken willen steeds meer risico's uitsluiten."

Forse boete
De terughoudendheid van banken is niet alleen terug te voeren op hun dalende risicobereidheid, maar ook op de opstelling van de Autoriteit Financiële Markten. De afgelopen jaren heeft zij forse boetes opgelegd aan diverse banken die in haar ogen te slordig waren bij het toekennen van hypothecaire leningen en daarmee volgens haar onverantwoorde risico's op overkreditering namen.

Dit gold ook voor hypotheken aan ondernemers. Zo werd ING Bank vorige maand op de vingers getikt omdat zij bij sommige ondernemers die een hypotheek wilden afsluiten genoegen nam met één aangifte inkomstenbelasting en/of één jaarverslag. Hoewel de bank op internet nog steeds aangeeft bij zzp'ers 'verder te kijken dan alleen de jaarcijfers', zag ze zich door de boete wel genoodzaakt de regels aan te passen.

Gedragscode
Op 1 augustus worden de regels voor hypotheekverstrekking waarschijnlijk verder aangescherpt. De Vereniging van Banken en het Verbond voor Verzekeraars hebben onlangs namelijk een nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen opgesteld, die moet voorkomen dat consumenten zich te diep in de schulden steken.

Ook in deze code wordt in principe uitgegaan van drie jaarrekeningen. Voor zelfstandigen die deze nog niet kunnen overleggen mag de bank voor de bepaling van de inkomsten, naast de wel beschikbare jaarcijfers, uitgaan van een prognose van een deskundige; bijvoorbeeld een ondernemersplan dat door een expert is opgesteld. Deze passage biedt banken dus nog enige speelruimte een eigen risico-afweging te maken, al is deze wel beperkt.

Leslie Hogeveen adviseert ondernemers om het niet bij voorbaat op te geven. "Veel starters denken vaak dat ze momenteel niets meer kunnen lenen, maar er zijn soms best uitzonderingen mogelijk. De aanscherping van de regels hoeft zelfstandigen er niet van te weerhouden met banken het gesprek aan te gaan." Volgens hem loont het de moeite om een adviseur te raadplegen, die een compleet aanbod heeft.

Ondernemershypotheek
Sommige banken maken reclame met 'ondernemershypotheken', maar ook hierbij worden vaak meerdere jaarrekeningen gevraagd. Bovendien kennen ze soms een rente-opslag. Kijk dus goed naar de voorwaarden, voor je hiervoor kiest.

Mocht de bank je niet tegemoet komen en woon je samen met iemand die in loondienst werkt of al langere tijd ondernemer is, dan kun je ervoor kiezen om de hypotheek alleen af te sluiten op het inkomen van je partner. Valt het maximale leenbedrag hierdoor te laag uit, dan kun je de rest eventueel aanvullen met spaargeld.

Lenen buiten de bank
Je kunt ook proberen een lening buiten de bank om te regelen. Heb je een besloten vennootschap (bv) met voldoende liquide middelen, dan kun je je eigen bv als hypotheekverstrekker laten fungeren. De rente die je normaal gesproken aan de bank zou betalen, komt dan in je eigen bv terecht. Jijzelf mag deze rente gewoon aftrekken in box 1 van de inkomstenbelasting. Je moet natuurlijk wel zeker weten dat de bv het geld langere tijd kan missen.

Is dit niet het geval of heb je geen bv, dan kun je ook bij bijvoorbeeld familie of vrienden die goed in de slappe was zitten een lening proberen te regelen. Ook hierbij geldt dat de rente aftrekbaar is, mits de lening is bedoeld voor de financiering van je huis. En net als bij een lening van een bv eist de Belastingdienst wel dat een zakelijke rente wordt berekend. Informeer bij twijfel aan de belastinginspecteur of hij akkoord gaat met het voorgenomen rentepercentage. Zorg er verder voor dat de lening op papier wordt vastgelegd.

Kasrondje
Ontvang je zo'n lening van je ouders, dan kunnen zij ervoor kiezen een deel van de jaarlijkse rente aan jou terug te schenken; 'kasrondje' genaamd. Ouders mogen elk jaar belastingvrij een bepaald bedrag aan hun kind schenken. Dit jaar is dat 5.030 euro.

De Vereniging Eigen Huis waarschuwt er wel voor dat er geen duidelijk verband mag zijn tussen rente en schenking, omdat anders jouw hypotheekrente-aftrek in gevaar komt. Dit kan gebeuren als je ouders toezeggen de rente te betalen.

Je ouders kunnen er ook voor kiezen jou eenmalig een schenking te doen. Sinds een halfjaar mogen ouders kinderen tussen 18 en 35 jaar eenmalig 50.300 euro schenken als het geld wordt gebruikt voor de aankoop van een woning. Je kunt dit geld inbrengen in de financiering van je huis, zodat je minder hoeft bij te lenen. Voor deze schenking moet wel een notariële akte worden opgemaakt.

Borg staan
Ouders of andere bekenden kunnen ook een handje helpen door borg te staan, maar op deze optie zijn banken - mede onder druk van AFM - minder happig geworden, stelt de Vereniging Eigen Huis.

Wie al deze problemen wil voorkomen kan in de timing rekening houden met de aanscherping van de regels door banken. Wil je een huis kopen en sta je op het punt om een eigen bedrijf te beginnen, wacht dan met ontslag nemen tot je de financiering rond hebt. Of wacht tot je drie jaarrekeningen kunt overleggen. Die laatste optie geeft jou ook meer zekerheid, omdat je dan weet of je bedrijf levensvatbaar is. [Z24]

0 reacties :

Een reactie posten