Hypotheekschuld of boete?

Voor veel mensen is het nog een ver-van-mijn-bedshow, maar het valt niet uit te sluiten dat je na dertig jaar wordt geconfronteerd met een restschuld op je hypotheek. Hoe vervelend is dat eigenlijk? En op welke manier kun je deze situatie voorkomen of repareren?

Aflossing van de hypotheek is jarenlang geen issue geweest. De huizenprijzen bleven stijgen en de beurzen zaten in de lift. Maar de situatie is inmiddels wat minder rooskleurig. Veel beleggingshypotheken, die tijdens de beurshausse eind jaren negentig gretig aftrek vonden, kampen de laatste jaren met tegenvallende beleggingsresultaten. Bovendien werden tien jaar geleden heel hoge voorbeeldrendementen voorgespiegeld, van 8 tot wel 12 procent per jaar. Hierdoor is de kans groot dat het verwachte eindkapitaal niet wordt behaald.

Daarnaast staan de huizenprijzen onder druk. Omdat de meeste woningen de jaren ervoor een forse waardestijging hebben gekend, is dat laatste probleem momenteel wat minder urgent. Maar als de dip in de woningmarkt aanhoudt, kan dit alsnog een rol spelen.

Aflossingsvrij

Deze cocktail van lage beleggingsrendementen en afkalvende huizenprijzen kan ervoor zorgen dat veel huizenbezitters worden geconfronteerd met een restschuld als zij na dertig jaar de hypotheek moeten aflossen. En dan is het aflossingsvrije gedeelte dat in veel hypotheken is ingebouwd nog buiten beschouwing gelaten. In de nieuwe hypotheekwetgeving, die op 1 augustus van kracht wordt, wordt het aflossingsvrije gedeelte aan banden gelegd. Maar dit geldt niet voor hypotheken die al zijn afgesloten.

Twintig, dertig jaar is een hele tijd, maar het is wel verstandig om actie te ondernemen als je een restschuld verwacht, vindt de Vereniging Eigen Huis. Zeker als de beleggingsrendementen tegenvallen: dan weegt het kostenaspect van hypotheken naar verhouding zwaarder.

Pensioen

Een bijkomend probleem is de grote onzekerheid over de hoogte van de pensioenen. Deze is bepalend voor jouw toekomstige afloscapaciteit. Veel pensioenen zullen wel zijn meegestegen met de inflatie - terwijl de hoogte van de hypotheek al die tijd gelijk is gebleven - maar als je met een pensioengat kampt, kun je toch in problemen komen.

De Vereniging Eigen Huis adviseert woningbezitters die rekening houden met het scenario van een restschuld niet lijdzaam af te wachten, maar terug te gaan naar hun hypotheekadviseur om hun persoonlijke situatie in kaart te brengen. "Kijk naar je toekomstige inkomstenontwikkeling en inventariseer welke spaarpotjes je hebt om een restschuld af te kunnen lossen", stelt een woordvoerder. Een algemeen advies over het voorkómen van een hypotheekgat kan de belangenorganisatie niet geven, omdat de persoonlijke situatie van huizenbezitters flink kan verschillen.

Nieuwe lening

Mocht na dertig jaar niet de volledige hypotheek afgelost kunnen worden, dan zijn banken volgens de Vereniging Eigen Huis vaak wel bereid om over de restwaarde een lening te verschaffen, met het huis als onderpand. Wel wordt kritisch gekeken naar de hoogte van het pensioen: deze moet toereikend zijn om de lasten te kunnen dragen.

Er kleeft wel een nadeel aan deze oplossing: je geniet over deze lening geen rente-aftrek, omdat deze na dertig jaar stopt. Maar heb je in de loop van de tijd een tweede hypotheek afgesloten - bijvoorbeeld om een verbouwing te financieren - dan mag je de rente daarover mogelijk nog wel enige tijd aftrekken, tot ook over die lening de periode van dertig jaar is verstreken.

Banksparen

Wil je een restschuld voorkomen, dan kun je nu alvast een extra spaar- of beleggingspotje aanleggen.

Er bestaan ook fiscaal gefaciliteerde oplossingen. Een bekend voorbeeld is banksparen, waarmee je spaart of belegt voor de aflossing van je hypotheek, via een geblokkeerde Spaarrekening Eigen Woning (SEW) of het Beleggingsrecht Eigen Woning (BEW).

Onder voorwaarden is een groot deel van de uitkering vrijgesteld van de belastingen: momenteel 34.100 euro of (als je minimaal twintig jaar hebt ingelegd) 150.500 euro. Een voordeel van banksparen is dat er nauwelijks kosten in rekening worden gebracht, omdat er geen verzekeringen in zijn opgenomen voor bijvoorbeeld arbeidsongeschiktheid of overlijden. Je kunt zo'n verzekering wel aanvullend afsluiten, afgestemd op jouw persoonlijke situatie. Maar omdat deze niet standaard aan je spaar- of beleggingsrekening is gekoppeld, ben je flexibeler.

Bedenk wel dat je aan allerlei voorwaarden moet voldoen om van de fiscale voordelen gebruik te kunnen maken. Zo moet je minimaal vijftien jaar geld hebben ingelegd. Ook moet je erop beducht zijn dat de fiscale spelregels in de loop van de tijd kunnen veranderen.

Een ander alternatief is de Kapitaalverzekering Eigen Woning, die uitkeert op een vooraf bepaald moment of bij voortijdig overlijden. Ook dit product is tot een bepaald bedrag vrijgesteld van belastingheffing. En ook bij deze oplossing kun je kiezen voor een spaar- of een beleggingsvariant.

Schuld meefinancieren

Het kan ook gebeuren dat je al voor het aflopen van de termijn van dertig jaar met een restschuld blijft zitten, bijvoorbeeld als je je huis met verlies moet verkopen. In de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen hebben banken aangegeven dat de schuld meegefinancierd mag worden in een nieuwe hypotheek.

Dit is goed nieuws voor huizenbezitters. Zij hoeven over een hypotheek immers minder rente te betalen dan over een persoonlijke lening. Bovendien verschaft deze maatregel hen de mogelijkheid om toch een ander huis te kopen; mist ze de hogere hypotheeklasten kunnen dragen. Ook banken hebben er baat bij. Een hypothecaire lening geeft meer zekerheid dan een consumptief krediet, omdat er een onderpand is. Bovendien hebben banken er geen baat bij als consumenten vanwege een restschuld in een schuldsaneringstraject komen en mogelijk een deel van de schuld kwijtgescholden zal moeten worden. [Z24]