Bezwaar maken tegen WOZ-waarde loont

Een dezer dagen valt hij weer op de mat van huiseigenaren: de aanslag voor de jaarlijkse onroerende zaak belasting (ozb) . Het ijkpunt voor deze gemeentelijke heffing is de WOZ-waarde van je huis. Dit is het resultaat van de gemeentelijke taxatie van je stulpje.

Nu de huizenprijzen dalen, zou je verwachten dat ook je ozb-aanslag lager uit zal vallen, maar helaas. De ozb wordt bepaald door de WOZ-waarde van je huis te vermenigvuldigen met een heffingspercentage. Volgens het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (Coelo) stijgt het tarief dit jaar harder dan de inflatie omdat het heffingspercentage omhoog is geschroefd.

Grote verschillen in het heffingspercentage

De grootste stijging die het Coelo waarnam was maar liefst 16,8 procent in Venlo. Per gemeente kan het heffingspercentage overigens aardig verschillen: In Arnhem hanteert men met 0.18510 procent (je tikt dus 18,51 euro per 10.000 euro woningwaarde af) het hoogste heffingspercentage . In Amsterdam tik je de minste euros per 10.000 euro woningwaarde af met een ozb tarief van 0,05723 procent. Gemiddeld is het percentage 0,10752 en betaal je dus zo’n 10,75 euro per 10.000 euro woningwaarde.

Bezwaar maken loont

Tegen het heffingspercentage kun je geen bezwaar maken, maar tegen de hoogte van de WOZ waarde van je huis wel. Uit gegevens van de Waarderingskamer, de organisatie die toezicht houdt op de uitvoering van de wet WOZ, loont dit in maar liefst twee op de vijf gevallen.

Lukt het je de WOZ-waarde naar beneden te laten bijstellen, dan heb je niet alleen bij je onroerendezaakbelasting profijt van. De WOZ-waarde van je huis heeft tevens invloed op de hoogte van het eigenwoningforfait, de erf- of schenkbelasting, maar ook voor diverse heffingen (watersysteem, afvalstoffen en riool). Hoeveel geld het in jouw geval kan lonen als je bezwaar gegrond wordt verklaard, is te berekenen met de WOZ besparingscalculator die te vinden is op de website van Vereniging Eigen Huis.

Bepaling WOZ-waarde

De WOZ-waarde van je huis is de door de gemeente geschatte marktwaarde van je huis op 1 januari van het voorgaande jaar. Op grond van een taxatie van een aantal vergelijkbare woningen in je omgeving (referentiepanden) maakt de gemeente ieder jaar een nieuwe schatting van de verkoopwaarde. In de beschikking die je dit jaar in de bus krijgt, gebruikt de gemeente de geschatte waarde van je huis op 1 januari 2011. Dit is de waardepeildatum.

Wees er snel bij

Ben je het niet eens met de vastgestelde WOZ-waarde van je huis, dan moet je binnen zes weken da dagtekening van de beschikking schriftelijk bezwaar maken bij de gemeente. Mocht je meer tijd nodig hebben, stuur dan alvast een pro-forma bezwaarschrift op en vraag om uitstel. Diverse partijen zoals de Consumentenbond en Vereniging Eigen Huis (VEH) hebben voorbeeldbrieven op hun website die je hiervoor kunt gebruiken. Bovendien kun je bij beide organisaties terecht voor vragen over het bezwaar maken tegen de WOZ-waarde.

Taxatierapport

Eerste stap bij het opstellen van een sterk bezwaarschrift, is het opvragen van het taxatierapport bij de gemeente als je deze niet als bijlage bij je aanslag ontvangen hebt. In het rapport staan de geselecteerde referentiepanden en hun waarde vermeld.

Vervolgens wil je natuurlijk een bezwaar indienen met argumenten die een goede kans van slagen hebben. Wanneer je kunt aantonen dat je woning op belangrijke punten verschilt met de vergeleken panden, sta je een stuk sterker in je betoog.

Hierbij een paar punten waar je op kunt letten wanneer je denkt over bezwaar maken:

- Komt het werkelijke perceeloppervlak, woningoppervlak of de inhoud van je woning overeen met wat er op de beschikking staat? Zo nee, dan zit het er dik in dat bezwaar maken tegen de WOZ-waarde loont op deze gronden.

- Heeft de gemeente je woning wel vergeleken met ongeveer dezelfde referentiepanden? Wanneer je appartementje is vergeleken met een vrijstaand huis, heb je een goede grond voor bezwaar.

- Ook als je stulpje ongunstig ligt aan bijvoorbeeld een drukke weg of uitkijkt op een hoogspanningsmast, kan dit een reden zijn voor een lagere waarde.

- Hoe is het met het onderhoud van je woning gesteld vergeleken met de referentiepanden? Als je huis aantoonbaar minder goed is onderhouden, kan dit reden zijn voor een lagere taxatie.

- Tot slot kun je natuurlijk zelf je woning laten taxeren en op basis van het rapport bezwaar maken bij de gemeente, maar bedenk wel dat een taxatie ook niet gratis is.

Wat de gemiddelde koopsom van woningen bij jou in de buurt is, kun je gemakkelijk vinden via de website Vindjeeigenhuis van het Kadaster.

Nog dit jaar duidelijkheid

De gemeente moet nog binnen hetzelfde jaar een uitspraak doen over je bezwaar. De verantwoordelijke ambtenaar kan je bezwaar gegrond, gedeeltelijk gegrond of ongegrond verklaren en eventueel de WOZ-waarde aanpassen.

Beroep

Uiteraard kun je tegen de uitspraak van de gemeente in beroep gaan als je het er niet mee eens bent en je zaak aan de rechtbank voorleggen. Let er wel op dat je hier tegenwoordig griffiekosten voor betaalt.

Niet ontvankelijk

Een andere mogelijkheid is dat de gemeente je bezwaar niet ontvankelijk verklaart. In gewoon Nederlands betekent dit dat er iets mis was met je bezwaarschrift. Je was bijvoorbeeld te laat met indienen, of het voldeed niet aan de formele eisen van een bezwaarschrift. Hier zet de Consumentenbond de formele eisen nog even op een rijtje.

Drempel

Om te voorkomen dat men en masse bezwaar gaat aantekenen voor een paar honderd euro is er een drempel waaraan de afwijking moet voldoen. Bij huizen met een WOZ-waarde van twee ton of minder kun je pas bezwaar aantekenen als je denkt dat de werkelijke waarde minstens vijf procent lager is (tienduizend euro dus). Hoe hoger de waarde van je huis, hoe hoger de drempel. Een overzicht van de drempels is hier te vinden.

Ambtshalve vermindering

Wanneer de gemeente je bezwaar ontvangt, controleert de verantwoordelijke ambtenaar of de gemeente geen fout gemaakt heeft in de oorspronkelijke WOZ beschikking. Als hij een fout in je nadeel vindt, kan dit leiden tot een ambtshalve vermindering van de WOZ-waarde van je huis. Het verschil moet dan wel minstens twintig procent van de oorspronkelijke waarde zijn met een minimum van vijf duizend euro.

Mocht je bezwaar leiden tot een vermindering, dan kun je hiertegen niet meer in beroep. Ook bezwaar aantekenen is in dit geval niet mogelijk.[Z24]