FOKSUK
SLIDESHOW
WEER
CHESS
VIDEO



zondag 17 juni 2012

Tijdelijk je huis verhuren: Let op !

Verkopers hebben het niet makkelijk op de woningmarkt. Soms is het tijdelijk verhuren van je huis een alternatief. Hoe gaat dat in zijn werk? En hoe voorkom je problemen, zoals een huurder die niet meer weg wil of een uitgewoond huis? Woningen staan steeds langer te koop. In het eerste kwartaal van dit jaar was dat maar liefst 159 dagen. Vooral voor huiseigenaren die al een nieuwe woning hebben gekocht is dat een probleem. Zij kampen met dubbele woonlasten en lopen daardoor een vergroot risico op betalingsachterstanden. 

Huis verhuren: huurbescherming
Je kunt de pijn verzachten door je huis tijdelijk te verhuren. Aan normale verhuur kleven voor verhuurders echter grote nadelen, want huurders genieten huurbescherming. Dit betekent dat de huur niet zomaar mag worden opgezegd; ook niet als de afgesproken huurperiode is verlopen en jouw huis is verkocht.

Er bestaan echter twee uitzonderingssituaties die tijdelijke verhuur wèl toestaan: als je korte tijd naar het buitenland gaat en bij terugkomst je huis weer betrekt of als je een beroep doet op de Leegstandwet.

Op die laatstgenoemde regeling kunnen mensen die hun huis in de etalage hebben gezet een beroep doen, mits ze voldoen aan een aantal voorwaarden.

Als je hiervoor in aanmerking komt, moet de huurder je huis verlaten als je huis is verkocht, met inachtneming van de geldende opzegtermijn (minimaal een maand voor de huurder en drie maanden voor de verhuurder) en een minimale huurperiode van zes maanden.

Een ander voordeel van deze constructie is dat de verkoopprocedure van de woning gewoon doorgaat. Bovendien blijft je huis bewoond. Dat maakt je woning in de praktijk vaak makkelijker verkoopbaar en is vaak ook gunstiger voor je opstalverzekering.

Zo vervallen veel glasverzekeringen als je woning leeg staat en kunnen verzekeraars een hogere premie heffen, omdat bij leegstand het risico op schade groter is. Een ander pluspunt is dat de huurinkomsten onbelast zijn.

Verval rente-aftrek
Aan tijdelijke verhuur kleven echter ook nadelen. Als je je woning tijdelijk verhuurt, vervalt de aftrek van de hypotheekrente. Je woning verhuist dan naar box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dit betekent dat je over het saldo van de woningwaarde en de resterende hypotheekschuld 1,2 procent vermogensrendementsheffing moet betalen, voor zover dit uitkomt boven de vrijstelling.

Als je de woning na de verhuurperiode weer leeg te koop zet, verhuist deze overigens weer terug in box 1 en kun je de rente weer aftrekken tot drie jaar na afloop van het vertrek uit je oude woning.

Verder loop je het risico dat de huurder niet betaalt of je huis beschadigt. Dit laatste kun je ondervangen door aan het begin van de huurperiode de staat van de woning schriftelijk vast te leggen. Het is ook verstandig om één maand borg te vragen als garantie voor kleine beschadigingen.

Vergunning gemeente
Om je woning tijdelijk te mogen verhuren heb je wel een vergunning nodig van de gemeente. Deze is maximaal twee jaar geldig en mag steeds jaarlijks worden verlengd, tot maximaal vijf jaar.

Volgens Koen Elfrink, mede-eigenaar van Overbruggingsverhuur.nl, een organisatie die bemiddelt voor tijdelijke verhuur van woningen, ben je aan leges gemiddeld 75 euro kwijt. Maar de kostenverschillen tussen gemeenten zijn volgens hem groot. Bij de ene gemeente is de vergunning gratis, maar er zijn ook gemeenten die ruim 300 euro vragen.

Ook de eisen kunnen behoorlijk uiteenlopen. De meeste gemeenten volgen de eisen van de Leegstandwet (de woning moet leeg zijn en te koop staan), maar soms worden volgens Elfrink behoorlijke drempels opgeworpen. "Er is zelfs een gemeente waar de betreffende gemeente-ambtenaar willekeurig bepaalt of een vraagprijs correct is. Als hij de vraag prijs te hoog vindt, krijgt de eigenaar geen vergunning. Ook zijn er gemeenten die bepalen dat een woning minimaal een half jaar te koop moet staan, terwijl dat geen wettelijke voorwaarde is."

Toestemming bank
Behalve de gemeente moet ook de verstrekker van de hypotheeklening toestemming geven voor tijdelijke verhuur. Volgens Elfrink worden banken steeds soepeler: 95 procent van zijn klanten krijgt groen licht.

Banken stellen wel vaak eigen voorwaarden. Zo eisen de meeste banken dat de woning te koop blijft staan op huizensite Funda.nl. Ook verlangen sommige banken dat je geen betalingsachterstand hebt en dat er in de huurovereenkomst een ontruimingsverklaring is opgenomen. Veel banken stellen bovendien als voorwaarde dat het huurcontract door een gespecialiseerde bemiddelaar wordt opgesteld.

Vergeet ook niet vooraf contact op te nemen met je opstalverzekeraar. Sommige verzekeraars beperken de dekking of verhogen de premie bij tijdelijke verhuur. Het is belangrijk dat je weet welke consequenties er zijn, voóór je met een huurder in zee gaat. En misschien kun je met je verzekeraar afspraken maken over mogelijkheden om de risico's te beperken.

Huurprijs
Als je je woning verhuurt op basis van de Leegstandwet, kun je de prijs niet altijd zelf bepalen.

Welke vrijheid je hebt, hangt af van het puntensysteem voor huurwoningen. Als jouw woning minder dan 143 punten waard is, stelt de gemeente de maximale huurprijs vast. Daarboven mag je zelf de prijs bepalen.

De kans is overigens groot dat hierin verandering komt. Minister Spies van Binnenlandse Zaken wil de regels omtrent de Leegstandwet versoepelen, waardoor straks alle verhuurders zelf de huurprijs mogen bepalen en gemeenten aan de tijdelijke verhuur geen eigen, extra eisen meer mogen stellen. Naar verwachting wordt dit wetsvoorstel komende zomer naar de Tweede Kamer gestuurd.

Volgens Elfrink van Overbruggingsverhuur.nl komen de meeste eengezinswoningen boven de 143 puntengrens uit. Appartementen hebben vaak een lager puntenaantal, met uitzondering van appartementen in regio's met een groot woningtekort, zoals Amsterdam en Utrecht.

Om een huurprijs te berekenen, is het verstandig eerst de fiscale gevolgen van verhuur te berekenen, zodat je weet hoeveel je nodig hebt om quitte te spelen. Verder hangt de prijs die je kunt vragen af van het woningtype en de regio. Houd er wel rekening mee dat de huurprijs wat lager uitvalt dan bij commerciële verhuur, omdat de huurder geen huurbescherming geniet.

Ondanks het gebrek aan huurbescherming signaleert Elfrink wel voldoende animo voor tijdelijke huur, bijvoorbeeld door mensen die vanwege een nieuwe baan of echtscheiding snel onderdak nodig hebben of mensen die hun koopwoning hebben verkocht, maar nog geen nieuwe woning hebben.

Huurcontract
Heb je een huurder gevonden die akkoord is met de prijs, dan is het zaak een goed huurcontract te laten opstellen. Hierin moet duidelijk staan dat het om tijdelijke verhuur gaat op grond van de Leegstandwet. Anders loop je het risico dat de verhuur als gewone verhuur wordt beschouwd en kun je de huur dus niet zomaar beëindigen, terwijl het daar nou net om begonnen was. [Z24]

0 reacties :

Een reactie plaatsen