Gescheiden van huis en haard

De huizenmarkt zit nog steeds in het slop. Hoe ga je met een eigen huis om als je uit elkaar gaat? En kun je de scheiding eigenlijk wel afwikkelen zolang je huis nog niet is verkocht?

Een echtscheiding brengt veel rompslomp met zich mee; zeker als er ook een eigen huis op het spel staat. De malaise op de woningmarkt maakt het er niet gemakkelijker op, want het is nu lastiger om een huis te verkopen en veel huizenbezitters kampen met een restschuld, die verdeeld moet worden. Hoe ga je met die situatie om als je uit elkaar gaat?

Uitkopen
Als jij alleen in de woning wil achterblijven, moet je je ex-partner uitkopen. Is het nodig om hiervoor een extra hypotheek af te sluiten, dan moet je het verschuldigde bedrag wel volledig en binnen dertig jaar annuïtair aflossen. Anders mag je de rente over die lening niet aftrekken. Ook voor het deel van de oude hypotheek van de ex-partner dat wordt overgenomen geldt deze aflossingseis.

Is jouw ex-partner in de oude woning achtergebleven, dan mag je nog maximaal twee jaar de hypotheekrente over jouw deel van de hypotheekschuld aftrekken. Over het deel van de woning waarvan jij eigenaar bent, moet je wel het eigenwoningforfait aangeven, maar je mag dit weer aftrekken als betaalde alimentatie.

Betaal jij alle rente, terwijl de woning maar voor de helft op jouw naam staat, dan mag je de helft van de rente op de normale manier aftrekken en het restant aftrekken als alimentatie. De hierover gemaakte afspraken moeten dan wel juist zijn vastgelegd.

Wie in de woning achterblijft moet er ook voor zorgen dat zijn/haar ex-partner niet langer hoofdelijk aansprakelijk is voor de betaling van de rente en aflossing van de hypotheek. Dit kan via een onderhandse akte bij de geldverstrekker of via een zogeheten royementsakte bij de notaris.

Bedenk wel dat de hypotheekverstrekker zal beoordelen of jij de eigenwoningschuld alleen kunt dragen. Vaak luidt de conclusie dat dit niet het geval is. Betaal of ontvang je alimentatie, dan kan dat gevolgen hebben voor het maximale leenbedrag. In het eerste geval kun je mogelijk minder lenen en in het tweede geval ontstaat juist extra ruimte.

Verkoop
Willen jullie het huis verkopen, dan moet je eventuele over- of onderwaarde op de woning onderling verrekenen, naar rato van de eigendomsverhouding. Wie bijvoorbeeld voor 70 procent eigenaar is, krijgt ook 70 procent van de overwaarde toegewezen, maar ook 70 procent van een eventuele restschuld.

Je kunt proberen de restschuld mee te financieren met je nieuwe hypotheek, maar veel banken zijn hier terughoudend in. Huizenbezitters met een restschuld hebben onlangs wel wat meer lucht gekregen, dankzij een tijdelijke crisismaatregel. Wie een lening moet afsluiten om de restschuld te financieren, mag de rente nog tien jaar aftrekken in box 1.

Is sprake van overwaarde en wil je een nieuw huis kopen, houd dan rekening met de bijleenregeling. Deze bepaalt dat je de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van je huidige woning moet investeren in je volgende koopwoning. Doe je dat niet, dan is over dat bedrag geen hypotheekrenteaftrek mogelijk.

Gezien de malaise op de woningmarkt lukt het niet iedereen zijn woning vlot te verkopen. In dat geval mag je allebei nog wel maximaal twee jaar (tijdelijk verlengd tot drie jaar) na het jaar van verhuizing de rente op de hypotheekschuld aftrekken.

Uitstel
Gezien de grote onzekerheden die met de verkoop van een huis gepaard gaan, besluiten veel paren om te wachten met de afwikkeling van de scheiding tot duidelijkheid is over de woning. Dat is onverstandig, meent Paul van der Ploeg, directeur van Scheidingsexpert Nederland (een landelijke organisatie voor onafhankelijk scheidingsadvies) en voorzitter van de Vereniging Register Financieel Echtscheidingsadviseur (RFEA). "Er kunnen dan conflicten ontstaan over andere zaken waarover ook geen concrete afspraken zijn gemaakt, zoals alimentatie en de zorg voor de kinderen. Hierdoor kan de zaak onnodig escaleren."

Hij adviseert daarom om bij een relatiebreuk zo snel mogelijk samen met een deskundig adviseur om de tafel te gaan, om zoveel mogelijk afspraken te maken. "Leg meteen al vast wie in het huis blijft wonen, hoe je de vaste lasten verdeelt, welke makelaar je inschakelt voor de verkoop van het huis, wat de vraagprijs wordt en met welke minimumprijs je beiden akkoord gaat. Als zich dan een koper meldt, is de verkoop snel rond."

Ook de hoogte van de alimentatie kan al worden vastgesteld voor het huis is verkocht. Daarbij kan ook al direct worden afgesproken welk bedrag geldt als na twee jaar de renteaftrek voor de vertrekkende partner vervalt. "Dit voorkomt een extra gang naar de rechter. De rechter doet alleen uitspraken over de huidige situatie. Als na twee jaar de renteaftrek stopt en het huis niet is verkocht, moet je opnieuw naar de rechter om een nieuw alimentatiebedrag vast te laten stellen. Dat is niet nodig als je vooraf al dergelijke afspraken hebt gemaakt."

Nieuw huis kopen
Ga je uit elkaar, dan is de verleiding groot om snel een nieuw huis te kopen, zodat je zelfstandig verder kunt. Toch is het verstandig te wachten tot de scheiding rond is, adviseert Van der Ploeg. "Als je nog niet uit elkaar bent, kun je onder druk komen om mee te tekenen voor de nieuwe hypotheek. Dit kan tot grote problemen leiden. Het risico bestaat namelijk dat de bank vervolgens weigert de nieuwe partner hoofdelijk ontslag te verlenen, waardoor jij medeaansprakelijk blijft voor de schuld van de nieuwe woning."

Is de scheiding nog niet afgewikkeld, dan kan dit bovendien worden ingezet als drukmiddel in de gesprekken over de partneralimentatie. "Het hangt deels af van de hoogte van de alimentatie of degene die in het huis achterblijft zelfstandig de hypotheek kan voortzetten. De partner die de alimentatie betaalt, kan de ontvangende partij onder druk zetten om akkoord te gaan met een lagere partneralimentatie", zegt Van der Ploeg.

Afspraken vooraf
Voorkomen is beter dan genezen. Van der Ploeg adviseert om goede afspraken over de woning te maken als je gaat samenwonen. "Denk ook goed na over de consequenties. Als bijvoorbeeld iemand bij zijn partner intrekt en het huis op naam van de ander blijft staan, kun je afspreken dat je een eventuele waardestijging bij verkoop gelijk verdeelt. Maar dit kan door de fiscus worden beschouwd als een schenking. Over dit soort zaken moet je je vooraf goed laten informeren." [Z24]