Hypotheekrente nu herzien?

In 2004 en 2005 bevonden hypotheekrentes zich op een historisch dieptepunt. Als je destijds tegen een lage rente bent ingestapt, welke opties heb je dan bij het afspreken van een nieuwe rente?

Wie in 2005 z'n hypotheekrente vast zette voor een langere periode was, achteraf bezien, zeer gunstig uit. De hypotheekrentes zakten in het midden van het afgelopen decennium tot extreem lage niveaus.

Inmiddels zijn de hypotheekrentes weer wat opgelopen, zo valt te zien in deze grafiek met de gemiddelde rentes voor vaste perioden van vijf tot tien jaar.

Woningbezitters die hun hypotheekrente een paar jaar geleden op lage niveau's hebben vastgelegd, voor zeg zeven jaar, zitten in de huidige markt met een lastig dilemma.

Risico hogere rente

Sinds een half jaar loopt de inflatie op, mede door stijgende grondstofprijzen. Daarnaast geven banken aan dat ze, als gevolg van strengere toezichtsregels, mogelijk hogere rente-opslagen moeten rekenen voor langlopende hypotheken.

Kortom, het is niet ondenkbaar dat langlopende hypotheekrentes nog verder stijgen. De gemiddelde vijfjaarsrente ligt, volgens gegevens van intermediair De Hypotheekshop, op 4,15 procent, en de gemiddelde tienjaarsrente op 4,93 procent.

Loont het om, met het oog op eventuele rentestijgingen, alvast vervroegd de hypotheekrente aan te passen, hetzij bij de eigen bank, hetzij door over te stappen?

Banken strenger

Sander van Lith, hypotheekadviseur in Bergen op Zoom, wijst erop dat er de afgelopen jaren strengere regelgeving is gekomen. "Mensen die vijf jaar geleden maximaal geleend hebben en nu hun hypotheek elders willen oversluiten, kunnen er tegenaan lopen dat banken dat niet accepteren.”

Woordvoerder Michel Ligtlee van de Vereniging Eigen Huis geeft aan dat rond 2005 veel mensen de rente 6 of 7 jaar vast hebben gezet. "Dit had te maken met de toetsrente. Indien de rente vijf jaar werd vastgezet, gold destijds de vastgestelde toetsrente", zegt Ligtlee.

Dit rentepercentage, vaak niet het werkelijk met de bank overeengekomen percentage, wordt gebruikt als een vrij strenge maatstaf om te berekenen hoeveel iemand kan lenen. Inmiddels geldt de toetsrente als leenmaatstaf voor rentevaste perioden tot tien jaar.

Er bestond in 2005 een sterke prikkel om de rente net iets langer dan vijf jaar vast te leggen. Ligtlee: "Werd de rente zes jaar of langer vast gezet, dan kon alleen gekeken worden naar de rente uit de offerte. De groep die er destijds voor koos de rente zes of zeven jaar vast te zetten, is op korte termijn toe aan renteherziening en zal waarschijnlijk met een fors hogere rente te maken krijgen, oplopend tot zo'n 1,5 en 2 procent."

Vervroegd aanpassen

Wie snel zekerheid wil, kan overwegen om alvast een nieuwe rentetermijn vast te leggen. "Als de huidige marktrente gelijk is aan of hoger dan de rente waartegen je de hypotheek hebt afgesloten, zullen banken soms alleen administratiekosten rekenen als je vervroegd de rente wilt aanpassen. Maar het hangt altijd af van de specifieke voorwaarden. Je moet dus altijd even navragen bij de bank of tussenpersoon hoe het geregeld is", zegt hypotheekadviseur Van Lith.

Zekerheid vs boete

Banken kunnen namelijk wel degelijk boetes rekenen. Michel Ligtee van de Vereniging Eigen Huis geeft het volgende voorbeeld. Stel, je hebt in januari 2005 voor een hypotheek van 200 duizend euro gekozen, met een rentevasteperiode van 7 jaar en een rente van 4,5 procent. Dit betekent dat je over ongeveer een jaar toe bent aan een renteherziening.

De huidige rente voor zeven jaar vast is vijf procent. De huidige rente voor één jaar vast is drie procent. De bank kan een boete rekenen, door de rente die nu betaald wordt (4, 5 procent) af te zetten tegen de marktrente die geldt voor de resterende rentevaste periode. In dit geval de één jaar vaste rente van drie procent.

Als de rente in de resterende rentevaste periode lager is dan de contractuele vaste rente, kan de bank een boete rekenen. In het voorbeeld gaat het om ongeveer 3.000 euro (4,5 procent - 3 procent van 200 duizend euro).

"Als klant moet je je goed laten voorlichten", geeft Ligtlee aan. Tegenover snelle zekerheid over de nieuwe rente, en het risico van een verdere rentestijging staan de mogelijkheid van een boete en verschillen tussen de huidige lasten en de lasten bij een nieuwe rentevaste periode.

Woordvoerder Oscar Noorlag van intermediair De Hypotheekshop merkt hierbij nog op dat het hoe dan ook verstandig is om het gesprek met de bank aan te gaan: "Banken zitten niet te wachten op een 'renteschok' bij klanten, als dat problemen kan geven met de rentebetalingen. Het kan dus geen kwaad om je situatie goed in kaart te laten brengen, en verschillende opties af te wegen."

Spaarhypotheken vormen in het renteverhaal overigens nog een aparte categorie. Voor dit type lening geldt dat de rente over het spaardeel doorgaans gelijk is aan de hypotheekrente. Als de hypotheekrente stijgt, gaat de spaarrente mee. De inleg voor de spaarpot kan dan, vanwege de hogere rente wat omlaag om toch het eindbedrag voor de aflossing te halen. En de lagere spaarpremie scheelt weer in de maandlasten. [Z24]