FOKSUK
SLIDESHOW
WEER
CHESS
VIDEO



zaterdag 30 juni 2012

Studentenhuis: kopen of huren

Een kamer in een studentenstad vinden is lastig en de huurprijzen zijn pittig. Wie dit wil voorkomen kan zelf een appartement te kopen voor zijn studerende kind. Is dat een aantrekkelijke optie? Een gemiddelde studentenkamer kost momenteel 403 euro per maand, zo berichtte kamerbemiddelingssite Kamernet onlangs. En dan mag je nog hopen dat je woonruimte vindt, want in veel studentensteden heerst een hardnekkige kamernood.

Veel studenten moeten noodgedwongen genoegen nemen met een onderverhuurde woning, een kamer in een onaantrekkelijke buitenwijk of een krap en slecht onderhouden hok in handen van een huisjesmelker.

Een aardige manier om je kind aan deze dans te laten ontspringen, is een appartement kopen voor je zoon of dochter. Je kind kan zijn studententijd doorbrengen in een mooie woning, hoeft niet bang te zijn voor woekerhuren en jij bouwt vermogen op. Bovendien zijn de huuropbrengsten onbelast.

Maar is dit wel interessant? Niet voor iedereen, waarschuwt Ellen Extra, onafhankelijk financieel planner bij Fincq in Oirsbeek.

Banken minder scheutig
Een appartement in een studentenstad is vaak niet goedkoop. Je moet veelal rekenen op een vraagprijs van minimaal 150 duizend tot 200 duizend euro.

Omdat veel mensen dat geld niet op hun spaarrekening hebben staan, moeten ze voor financiering aankloppen bij de bank. Deze is in de praktijk echter vaak minder scheutig dan bij een hypotheek voor een eerste woning.

"Een appartement dat niet bedoeld is om zelf te bewonen, maar om te verhuren aan studenten is voor een bank minder aantrekkelijk als onderpand. De vrije verkoopwaarde van een pand in verhuurde staat ligt lager dan van een woonhuis dat niet wordt verhuurd. Huurders genieten immers huurbescherming. Bovendien gaat niet elke student zorgvuldig om met zijn huurwoning, wat de waarde niet ten goede komt", zegt financieel planner Extra.

Verder is er een groter risico degene die de hypotheeklening afsluit, zijn verplichtingen niet kan nakomen. Hij loopt immers een risico op leegstand of betalingsachterstanden door huurders en is netto duurder uit omdat hij de hypotheekrente niet mag aftrekken in box 1. De hypotheekschuld komt terecht in box 3 (inkomen uit sparen en beleggen). Dit betekent dat je over het saldo van de woningwaarde en de resterende hypotheekschuld 1,2 procent vermogensrendementsheffing moet betalen, voor zover dit uitkomt boven de vrijstelling.

Door deze risico's willen veel banken een veel lagere lening verstrekken dan bij een 'normale' hypotheek, stelt Extra. Volgens haar moeten kopers in de praktijk vaak minimaal de helft van de hypotheeksom zelf meebrengen.

Huuropbrengsten
Zelfs als je dit bedrag cash achter de hand hebt, is het de vraag of het verstandig is dit aan te wenden voor een tweede hypotheek. Al je spaargeld in één beleggingscategorie steken, is uit het oogpunt van spreiding riskant. Je moet je ook realiseren dat je niet over het geld beschikken, als dat in stenen is gestoken.

Financieel planner Extra wijst er ook op dat het nog maar de vraag is, of de huuropbrengsten opwegen tegen de kosten die jij maakt, zoals onderhoud, gemeentelijke lasten, eventuele servicekosten en overdrachtsbelasting. "Als het appartement behalve door je kind nog aan twee mede-studenten wordt verhuurd, moeten de huuropbrengsten de kosten ruimschoots compenseren. Anders heeft het geen zin om een appartement te kopen."

Verder loop je het risico dat je de woning voortijdig moet verkopen, omdat je kind zijn studie niet afmaakt en naar een andere stad wil verhuizen. Maar zelfs als je kind wel zijn diploma haalt, moet je je realiseren dat hij of zij het appartement slechts korte tijd zal gebruiken. "Na vier of vijf jaar sta je voor de vraag: wat doe ik met het appartement? Blijft mijn kind hier wonen, ga ik het verkopen, verhuren aan anderen of ga ik er zelf gebruik van maken, als een pied à terre?", zegt Extra.

Als de woning in de verkoop gaat, is het uiterst onzeker of de opbrengst voldoende is om een restschuld te voorkomen.

Garant staan
Volgens Extra is een appartement kopen voor je studerende kind alleen een optie voor mensen die beschikken over veel spaargeld en het geld langere tijd kunt missen. Mocht dit niet haalbaar zijn, dan zijn er enkele alternatieven.

Je kunt bijvoorbeeld de woning op naam van je kind zetten en garant staan voor de schuld. Dit kwam in het verleden vaak voor, maar volgens Extra zijn banken daar momenteel niet zo happig op, omdat ze de risico's te groot vinden.

Ook voor ouders kleven er risico's aan deze constructie. Zij moeten immers over de brug komen, als hun kind zijn hypotheeklasten niet betaalt. Als ze zelf duurder willen wonen, kan de borgstelling een belemmering vormen bij de hypotheekaanvraag.

Samen huis kopen
Een andere variant is het appartement samen kopen. Dit heeft als voordeel dat je de lasten deelt. Bovendien mag je kind de hypotheekrente over zijn deel van de hypotheek aftrekken in box 1, mits hij daadwerkelijk een inkomen heeft.

Bij deze constructie is het natuurlijk wel van belang dat de lening niet te hoog is en je kind zijn deel van de lening kan dragen. Mocht je zoon of dochter krap bij kas zitten, dan kun je ook eventueel een deel van de lening schenken.

Ouders mogen eenmalig aan kinderen tussen 18 en 35 jaar 24.144 euro belastingvrij schenken. Als de schenking wordt aangewend voor de aankoop van een eigen huis - en daar is in dit geval sprake van - mag dit worden opgerekt tot 50.300 euro. Voor deze schenking moet wel een notariële akte worden opgemaakt.

Ouder-kindhypotheek
Een derde optie is een ouder-kindhypotheek. Hierbij leen je het benodigde geld aan je zoon of dochter, tegen een marktconforme rente van bijvoorbeeld zes procent. Je kind kan de rente vervolgens aftrekken van de inkomstenbelasting. Je moet van de Belastingdienst dan wel één en ander zwart op wit zetten.

Als je over voldoende vermogen beschikt, kun je overwegen (een deel van) de rente aan je kind te schenken. Elke ouder mag zijn kind elk jaar een bedrag belastingvrij schenken. Dit jaar is dat 5.030 euro.

Dit biedt veel voordelen: je kind kan een huis kopen, met een gratis lening van zijn ouders. En jij ontvangt rente.[Z24]

0 reacties :

Een reactie plaatsen