Nieuwe rentevaste periode hypotheek

Als de rentevaste periode van je hypotheek binnenkort afloopt, krijg je een nieuw voorstel van de bank. Hier moet je op letten. Iedereen met een bestaande hypotheek krijgt drie maanden voor het verstrijken van de rentevaste periode bericht van de bank met een nieuw rentevoorstel. Dat was vroeger een maand, maar de wetgever heeft deze periode opgerekt. Op deze manier heb je als huiseigenaar voldoende tijd om nog rond te kijken of je ergens anders niet beter af bent door je hypotheek over te sluiten.

Wat kun je van bank verwachten?
In het verleden wilde het nog wel eens gebeuren dat een bank een extra lage rente rekende bij een nieuwe klant als lokaas, om vervolgens de rente te verhogen na afloop van de rentevaste periode. Dit mag niet langer, benadrukt de toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM). Bestaande klanten hebben recht op eenzelfde percentage als nieuwe klanten. En dat geldt ook voor kortingen.

De oplossing lijkt dus simpel: kijk naar de rentetarieven voor nieuwe, vergelijkbare, hypotheken op de website van de bank en je weet of het voorstel in lijn is met de percentages die de bank aan andere klanten rekent.

Maar hoe zit dat, als je bijvoorbeeld een aflossingsvrije hypotheek gekoppeld hebt aan een bankspaarrekening of kapitaalverzekering? Dan is het wat lastiger, want dat soort producten – bankspaarhypotheken, spaarhypotheken of beleggingshypotheken – wordt niet meer actief aangeboden.

Wie nu voor het eerst een nieuw huis koopt, sluit bijna altijd een annuïteitenhypotheek af waarbij je meteen gaat aflossen op je lening. Sinds 1 januari is alleen voor dergelijke constructies de rente nog aftrekbaar.

Dus hoe kun je toetsen of het rentevoorstel van de bank redelijk is? Het verschilt een beetje per bank, maar met een beetje rekenwerk, kom je een heel eind.

Rentevasteperiode en waarde woning
De belangrijkste factoren die de hoogte van de rente bepalen, zijn de periode waarvoor je de rente vast zet (bijvoorbeeld vijf of tien jaar), en de verhouding tussen de marktwaarde van de woning en de hoogte van de hypotheeklening, in vakjargon de Loan-to-Value (LvT). Hoe hoger het te lenen bedrag ten opzichte van de woningwaarde, hoe hoger het risico voor de bank en hoe hoger de rente.

Belangrijk is dat vrijwel alle banken bij bestaande hypotheekleningen bij het opnieuw vaststellen van de rente, meestal niet kijken naar de hoogte van de lening ten opzichte van de woningwaarde, zo bleek uit een inventarisatie van Z24 in oktober vorig jaar.

Je krijgt dus meestal geen opslag op de rente, als de prijs van je woning is gedaald. Zolang de bank ook niet om een hertaxatie vraagt – want die is nodig om de marktwaarde van de woning vast te stellen - kun je er redelijkerwijs vanuit gaan dat dit inderdaad niet het geval is.

Aan de andere kant kun je vaak wel een rentekorting krijgen, als de ‘loan to value’ is gedaald doordat je woning in waarde is gestegen – een beetje onwaarschijnlijk de afgelopen jaren – of omdat je hebt afgelost. Dan heb je natuurlijk wel een hertaxatie van de woning nodig en moet je zelf actie ondernemen.

ABN Amro, ING
Ben je klant van de ABN Amro dan kun je op deze pagina de actuele rentes bekijken. Bestaande klanten van ABN Amro met een spaar- of meegroeihypotheek, de aflossingsvrije hypotheken die de bank verkocht, moeten overigens wel een renteopslag van 0,2 procentpunt incalculeren.

Bij ING kun je de actuele rentetarieven op deze webpagina vinden. Ook hier geldt een opslag bij hypotheken zonder NHG-garantie waarvan de hoogte afhankelijk is van de marktwaarde ten opzichte van de lening. ING zegt tegen Z24 in principe geen extra renteopslag te rekenen voor bestaande klanten met een spaar- of beleggingshypotheek.
Rabobank

De Rabobank vermeldt op zijn site in eerste instantie slechts de rentetarieven voor NHG-hypotheken. Voor niet NHG-hypotheken geldt een opslag . Die opslag bedraagt 0,2 procentpunt bij een ‘Loan-to-Value’ van 67,5 procent of minder, 0,4 procentpunt bij een LtV van 67,5 tot 90 procent, en 0,5 procentpunt als het geleende bedrag hoger is aan 90 procent van de woningwaarde.

Let wel op: omdat de Rabobank een coöperatieve bank is, mag de plaatselijke Rabobank het tarief naar eigen inzicht vaststellen. Rabobank Nederland was desgevraagd niet in staat voor verschijning van dit artikel aan te geven, of er sprake is van een renteopslag voor oude hypotheekvormen.

Ontevreden: switchen of niet?
Wie niet tevreden is over het voorstel van de bank heeft drie maanden de tijd op te shoppen.

Heb je een bankspaar-, spaar, of beleggingshypotheek dan mag je in principe overstappen naar een andere bank. Je kunt je hypotheek oversluiten zonder dat je je recht op hypotheekrenteaftrek verliest. Alleen als je meer leent, dan moet het extra bedrag binnen maximaal 30 jaar en ten minste annuïtair worden afgelost.

In principe kun je je hypotheek dus oversluiten als je ontevreden bent met het nieuwe voorstel van de bank. Alleen, andere banken zijn niet verplicht om je als klant te accepteren.

Als je huis fors in waarde is gedaald, dan hebben andere aanbieders van hypotheekleningen er misschien helemaal geen zin in; zeker niet als lening hoger is dan de marktwaarde van de woning.

ABN Amro stelt wel degelijk nog spaar- en beleggingshypotheken te willen verkopen aan overstappers. “Maar dan ga je wel gewoon het traject in dat ook bestaat voor nieuwe hypotheekaanvragers”, vertelt de woordvoerder. Het kán dus wel overstappen, maar de vraag is of het altijd kan, en als het kan, tegen welke voorwaarden. [z24]